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分析日本房地產市場走勢

日本經歷了1983-1990年的瘋狂房地產泡沬. 幾年間, 房價升幅超過六倍. 直到1990年, 日本房地產泡沬正式爆破, 樓價一落千丈.  跌勢到2000年才轉稳. 日本經濟經歷了失落的十年. 因此日本政府想重振房地產市場, 希望透過房地產帶動經濟增長. 日本政府開始訂出超低利率政策,讓日本進入金融寛鬆年代, 此外,日本政府成立了不動產基金 (Kenedix, Securedcapital, Davinci), 同時開放給外國人投資日本房地產.

 

在日本政府有型之手推動下, 日本房地產市場果然有起色. 由2000年至2007年間, 日本地價由每平方米港幣60萬升至每平方米163萬. 升幅超過兩倍. 直到2007年的全球發次貸危機及2008年的雷曼事件爆發, 引發全球金融海嘯, 導至2008年至2009間, 日本房價的急速下滑, 房價再度回落到1983年的水平.

 

受到金融海嘯沖擊, 日本經濟一蹶不振. 日本政府還是希望透過房產業拯救失落的經濟. 畢竟, 房地產業佔了全國GDP的一大部分, 此外,房價升會帶來對經濟增長有利的財富效應. 因此日本政付再一次訂出政策, 包括成立公募基金 J-REIT 投入房地產投資; 翠年, 日本央行設立一個資金總額規模逹35兆日圓的基金, 其中5兆日圓用來直接投入日本長期公債,ETF, J-REIT等資產. 日本金融寛鬆時期再一次來臨. 當時,很多專家估計日本房地產市場很快出現復甦.

 

但天意弄人, 2011年發生了311大地震, 市場普遍認為東京房價將面臨災難性的下跌, 但這次出現了奇怪的現象, 東京房價不但没有下跌,反而逆勢上漲3%. 這次走勢明顯說明一點, 日本房價已跌無可跌, 很多智深投資者都會明白, 當市場對一個極壞消息没有反應時, 就很可能是見底的時候, 至少可以肯定離底不遠.事出必有因, 原因很可能是日本政府為了對抗多年的通縮現象, 不斷進行的量化寛鬆政策所造成及日本房產價格已經跌無可跌. 讓日本房產市場震後, 不跌反升.

 

2013年, 美國聯儲局正式開始收回量化寛鬆政策, 同時安倍上場, 加大貨幣量化寛鬆攻策, 日圓應聲下升超過兩成. 這些政策是希望幫助日本出口業. 但可以肯定的是, 貨幣貶值會帶動資產價格上升. 看看日本股市,由2013年中到2014初, 日經指數漲幅已經超過60%, 由8000多點升至14000多點.

 

房產走勢一般後於股市, 由弱日圓的帶動, 日本房產價格將很大機會跟隨股市向上. 索羅斯也公開呼籲, 長期持有日本的房地產. 綜觀整個日本房近十年的走勢, 相信買入日本房產的訊號已寫在牆上, 不言而寓.


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